“Los promotores están optimistas aunque no está justificado por las ventas.”
En el segundo trimestre, las ventas en Varsovia han sido del 16% de la oferta, incluso algo inferior al primer trimestre. El punto óptimo entre oferta y demanda se sitúa en una venta del 25% de la oferta al inicio del período. Por lo que estamos muy lejos de balancear la oferta y la demanda.
OFERTA.
La oferta crece. La economía polaca crece y parece que se conseguirá el objetivo de llegar al 3% de PIB este año. El paro permanece estable. El interés sigue bajo y los bancos aceptan dar más hipotecas. Pero en este trimestre ha aumentado la oferta, y no han aumentado las ventas respecto del primer trimestre, aunque usualmente la llegada de la primavera supone una buena época de venta.
Aumenta el número de construcciones iniciadas. Un 67% más que las iniciadas en el primer semestre del 2009. Y el incremento de la oferta ha sido superior a las ventas no sólo por obras nuevas sino también por el regreso al mercado de promociones que estaban aparcadas y por ventas canceladas, usualmente por falta de crédito.
La oferta de nuevos apartamentos es pequeña y presenta un precio medio a la baja. Los pisos ya finalizados y no vendidos forman una parte importante de la oferta. Hay 4.500 disponibles sólo en Varsovia, igual que en el trimestre anterior.
Los pisos ya finalizados son el 25,7% de la oferta (mientras que al inicio de 2009 eran sólo el 14%) y se prevee que un 17,5% adicional se acabe hasta final de año.
Por el optimismo de promotores se sigue iniciando obras y se prevee que a final de año estaremos en exceso de oferta, si no aumentan mucho las ventas.
No se espera ningún incremento de los precios en los próximos trimestres, ya que además los costes de construcción bajaron significativamente en 2009, y los promotores consiguen rentabilidad incluso bajando los precios.
DEMANDA.
El ritmo de ventas ha sido el mismo que en el primer trimestre cuando debería haber sido muy superior por la llegada de la primavera. El dato es negativo por factores psicológicos: luto nacional por el accidente aéreo, e inundaciones severas.
Es posible que en el tercer trimestre las ventas sean más altas al no estar estos factores psicológicos; pero también es posible que el nivel actual de ventas sea el tamaño actual de la demanda considerando los precios, ingresos y dificultad de crédito actual.
Es destacable que las nuevas promociones se venden mejor que las anteriores porque los pisos son más pequeños y su precio absoluto es menor y más fácilmente hipotecable. En estos pisos pequeños hay más demanda que oferta. En cambio los pisos de clase media-alta y alta, especialmente en pisos grandes, la oferta es superior a la demanda.
CONCLUSIÓN.
Ha sido un mal trimestre de venta. En el tercer trimestre veremos si los promotores tenían razón con su optimismo y si realmente subirán las ventas; o si las ventas seguirán estables y el mercado será aún más competitivo.
COMENTARIOS RICARD.
Yo soy optimista. La economía polaca va muy bien y este trimestre ha sido malo por el luto nacional y las inundaciones. Estos factores psicológicos se olvidarán en verano. Y volveremos en septiembre con el optimismo de un país con un nuevo presidente progresista y una situación económica envidiable. No hay ningún motivo para que las ventas se mantengan tan bajas; deben subir y pronto ¡!
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